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월세미납 계약해지, 어떻게 해야 할까요?
월세미납 계약해지,
정당한 주장으로 해지하세요
-민사전문 이래경 변호사 칼럼-
안녕하세요. 법무법인 트라이원스 이래경 변호사입니다.
저 역시 상담을 하다 보면 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 이 월세미납 계약해지 문제입니다. 집을 빌려주고 제때 월세를 받지 못하는 상황은 임대인 입장에서 너무나도 큰 스트레스이자 경제적 손실이 될 수밖에 없습니다.
반대로 세입자 입장에서도 사정이 있어 연체가 이어지다 보면 언제 계약이 끝나고 보증금을 지킬 수 있을지 불안해하곤 하죠.
저는 늘 의뢰인들에게 이렇게 말씀드립니다. “감정적으로만 대응하지 말고, 법이 허용하는 범위에서 가장 합리적인 선택을 하셔야 합니다.”
월세미납 계약해지는 단순히 임대차관계가 깨졌다는 감정 문제가 아니라, 법적으로 계약이 지속될 수 있는 최소한의 조건이 사라진 상태라는 점에서 민사분쟁의 핵심 주제 중 하나라고 할 수 있습니다.
월세 연체가 이어지면 계약해지가 가능한가?
원칙적으로 임차인이 월세를 일정 기간 이상 지급하지 않는다면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 민법과 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 모두 임차인의 차임 연체를 중요한 계약위반 사유로 보고 있습니다.
일반적으로 2기 이상의 차임이 연체되면 계약을 해지할 수 있다는 해석이 널리 받아들여집니다. 예를 들어, 월세가 매달 100만 원인데 두 달 연속 미납되었다면 해지 사유가 성립하는 것이죠.
다만 여기서 중요한 점은 단순히 임대인이 “계약해지야!”라고 선언한다고 해서 효력이 발생하는 게 아니라는 것입니다. 내용증명을 통해 정식으로 해지 의사표시를 하고, 필요하다면 법원을 통해 명도소송을 제기해야 비로소 효력이 완전하게 인정됩니다.
임차인도 지켜야 할 권리와 절차
임대인의 권리만큼 임차인의 권리도 보호됩니다. 실제로 임차인은 계약해지에 앞서 연체된 차임을 변제하면 계약은 그대로 유지될 수 있습니다. 따라서 법적으로 월세미납 계약해지를 진행하려면, 임차인이 변제할 기회를 주었는지 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다.
임대인 입장에서는 무조건 내쫓겠다는 생각보다, 절차적으로 공정하게 접근해야 나중에 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
실제 성공사례 – A씨의 사건
저희 사무실에 찾아오신 A씨는 상가를 임대해 준 임대인이었습니다. 세입자인 B씨가 5개월 동안 월세를 내지 않았고, 전화와 메시지에도 응답하지 않았습니다. A씨는 혼자서 계약해지를 선언했지만, 막상 B씨는 “계약은 여전히 유효하다”며 버티고 있었죠.
저는 먼저 내용증명을 통해 정식으로 계약해지 의사를 전달했습니다. 이후 연체 기간과 금액을 입증할 자료들을 준비했고, 법원에 명도소송을 제기했습니다. 재판 과정에서 B씨는 경제적 사정을 이유로 들어 보았지만, 연체 금액이 명확했고, 이미 변제 능력도 부족하다는 사실이 드러났습니다.
결국 법원은 A씨의 주장을 받아들여 월세미납 계약해지를 인정하고, 건물 명도까지 확정판결을 내렸습니다.
이 사건의 핵심은 감정적 대응이 아니라 철저한 증거 준비와 절차 준수였습니다. A씨는 비교적 빠른 시일 내에 상가를 다시 임대할 수 있었고, 손실을 최소화할 수 있었습니다.
사해행위가 아닌 정당한 절차를 밟으려면
많은 임대인분들이 월세 연체 상황에서 조급한 마음에 세입자와 구두로만 얘기하거나, 증거를 남기지 않고 독단적으로 해지를 선언합니다. 하지만 나중에 임차인이 “나는 그런 얘기 들은 적 없다”라며 버티면 상황이 훨씬 복잡해지죠. 따라서 반드시 서면 증거를 확보해야 합니다.
▶ 연체 사실을 입증할 수 있는 은행 입금 내역
▶ 임대차 계약서 사본
▶ 내용증명 발송 기록
이런 자료들은 훗날 소송에서 결정적인 역할을 하게 됩니다. 결국 임대인도, 임차인도 서로의 권리를 존중하며 법이 정한 틀 안에서 움직이는 것이 가장 안전합니다.
마무리하며
집을 빌려주고 받는 월세는 단순한 돈 문제가 아니라, 임대인과 임차인의 신뢰로 이어지는 약속입니다. 그러나 그 신뢰가 깨졌을 때는 법적으로 해결할 수밖에 없습니다.
월세미납 계약해지는 차갑게만 느껴질 수 있지만, 결국은 양쪽 모두에게 필요한 절차이기도 합니다. 임대인은 정당한 권리를 되찾고, 임차인 역시 더 이상 부담을 지지 않고 새로운 출발을 할 수 있기 때문입니다.
혹시 지금도 “이 상황에서 내가 뭘 해야 하지?” 하고 막막해하고 계신다면, 꼭 기억해 두셨으면 합니다. 증거를 남기고, 절차를 밟으세요. 그것이 분쟁을 줄이고 가장 현명하게 문제를 해결하는 길입니다.
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